近年来，上海城市更新的重点逐渐从住宅和商业领域转向办公楼，这一转变背后蕴含着城市发展的新需求和新挑战。上海办公楼更新不仅是对建筑本身的改造，更是对城市功能、产业布局和营商环境的优化。

上海办公楼更新背景

上海作为全球最大的办公楼市场，高层楼宇数量众多，甲级写字楼存量庞大。然而，当前上海办公楼面临着诸多问题。一方面，写字楼总体处于饱和状态，招商压力巨大，空置率居高不下，尤其是非传统办公区，如真如商务单元空置率一度接近50%。另一方面，部分楼宇老龄化严重，土地年限不足，设计过时、设备老化、停车位不足等问题凸显，且商办类土地续期规定不明确，续期压力迫在眉睫。此外，很多办公楼产权分散，改造费用难以达成一致，缺乏资金支持和政策指导。

10大试点单元改造方案

上海市规划和自然资源局公示了其中6大商务单元的更新方案，包括虹桥经济技术开发区、大柏树、五角场、真如、漕河泾和苏河湾。这些单元分布在不同区域，商务楼宇项目总数超过200栋。改造方案各有侧重，涉及提质、改造、重建和退出转型四种形式。老牌商务区如虹桥经济技术开发区、漕河泾重点在内部硬件进行局部功能微调与空间活化；新兴商务区如大柏树、苏河湾从内到外发挥空间更大，推动周围街道配套进行生态调整。最终目标是让工作、生活、休闲在片区内闭环，提升舒适度和便捷性。其他4大单元方案也将陆续公布。

已落地更新项目的不同方式

• 内部物理空间改造：陆家嘴商务单元的裕安大厦自费更换电梯系统，节省电费、扩大容量、提升运行效率；金穗大厦运用数字化设计手段进行全面更新。

• 业态分布全面焕新：虹桥经济技术开发区通过调整业态组合、举办特色活动，使商办整体出租率维持在较高水平，并引入二次元新业态。

• 功能转型：上海江天大厦从纯租赁办公转换为总部大楼，成为世博滨江边上的全新地标建筑。

• 街道办参与：潍坊新村街道办全面排查商务楼，组建智囊团，提供技术和资金支持，激发写字楼活力。

上海必须更新办公楼的原因

• 空置率高：核心区老牌地段写字楼出现租金下跌和空置情况，部分试点单元空置率超过30%，及时改造和调整定位十分必要。

• 办公楼老龄化：部分楼宇建造年代久远，设计过时、设备老化等问题突出，土地剩余年限不足，面临续期压力。

• 产权分散：产权业主多，改造费用难以达成一致，缺乏资金和政策支持。

上海办公楼更新的意义

上海将楼宇更新纳入优化营商环境8.0行动方案，计划在2027年前推进40 - 50个商务楼宇更新改造项目。这不仅有助于优化全市办公楼格局，提升甲级楼宇规模和品质，还能让办公楼充分发挥价值。随着产业变迁和周边人群结构调整，上海写字楼进入新阶段，不同商务区、产业园、科技中心吸引着不同领域的顶级公司，实现办公楼、商业、住宅和人文的充分融合，提升工作和生活的日常体验，增强城市的综合竞争力，在“抢人大战”中占据优势。

上海办公楼更新是城市发展的必然趋势，通过改造和优化，将进一步提升城市的品质和竞争力，为企业和人才提供更好的发展环境。